从房地产买卖合同发生纠纷析违约金
徐小姐大学毕业两年了。之前,一直租房居住,因父母在外地生活。之后,决定在上海买一套房子,把父母接过来一起生活。经过一番看房、选房,最后敲定了一套外环线附近两居室。XX年4月25日,在中介公司的居间介绍下,徐小姐和房屋的产权人黄先生签订了《上海市房地产买卖合同》,合同约定将黄先生所有的本市某处房屋出售给徐小姐,房价为65万元;XX年4月25日,徐小姐向黄先生支付首付45万元;余款于交易过户后十日凭他证支付。同日,双方还签订补充协议,协议约定乙方(徐小姐)超过约定期限仍未履行上述义务,甲方(黄先生)有权解除本协议,乙方应向甲方承担总房价30%违约金的违约责任。XX年7月10日,徐小姐和黄先生办理了交易过户手续。7月27日,徐小姐取得他项权证。之后,由于银行在放贷过程中将利息计算错误,致使放贷延迟。黄先生认为按合同约定徐小姐应在XX年7月20日之前支付余款,现徐小姐逾期付款属违约,其应按协议约定支付相当于总房价30%的违约金1.95万元。后双方协商不成,黄先生起诉至法院。
评析:
就本案来讲,首先,根据双方签订的合同及补充协议,徐小姐支付余款的时间为,“交易过户后十日凭他证支付”,该约定意味着徐小姐支付余款需满足两个条件,一是在过户后十日,二是凭他证。而事实上,双方办理过户手续的受理日为XX年7月10日,而取得他证的日期为XX年7月27日,因此黄先生认为徐小姐应在XX年7月20日付款,并以此认为徐小姐违约,要求其承担违约责任的依据不足,不应当得到法院的支持。
其次,根据双方签订的补充协议的约定,黄先生要求徐小姐承担总房价30%违约金的前提条件是解除本协议,可现在双方已进行了过户交易,且黄先生不要求解除协议,这些同协议的约定是不相符的。所以,黄先生据补充协议要求徐小姐支付违约金的诉讼请求,也是与法无据的,根本无法得到法院的支持。
判决:
在庭审中,徐小姐也考虑到实际上已延迟付款,故愿意依照补充协议的约定,以未付款的万分之三的计算方式适当补偿黄先生,也是与法不悖的。最终法院没有支持黄先生要求徐小姐支付总房价30%、1.95万元违约金的诉讼请求,仅判决徐小姐支付以未付款日万分之三的金额补偿黄先生。
●孙洪林
徐小姐大学毕业两年了。之前,一直租房居住,因父母在外地生活。之后,决定在上海买一套房子,把父母接过来一起生活。经过一番看房、选房,最后敲定了一套外环线附近两居室。XX年4月25日,在中介公司的居间介绍下,徐小姐和房屋的产权人黄先生签订了《上海市房地产买卖合同》,合同约定将黄先生所有的本市某处房屋出售给徐小姐,房价为65万元;XX年4月25日,徐小姐向黄先生支付首付45万元;余款于交易过户后十日凭他证支付。同日,双方还签订补充协议,协议约定乙方(徐小姐)超过约定期限仍未履行上述义务,甲方(黄先生)有权解除本协议,乙方应向甲方承担总房价30%违约金的违约责任。XX年7月10日,徐小姐和黄先生办理了交易过户手续。7月27日,徐小姐取得他项权证。之后,由于银行在放贷过程中将利息计算错误,致使放贷延迟。黄先生认为按合同约定徐小姐应在XX年7月20日之前支付余款,现徐小姐逾期付款属违约,其应按协议约定支付相当于总房价30%的违约金1.95万元。后双方协商不成,黄先生起诉至法院。
评析:
就本案来讲,首先,根据双方签订的合同及补充协议,徐小姐支付余款的时间为,“交易过户后十日凭他证支付”,该约定意味着徐小姐支付余款需满足两个条件,一是在过户后十日,二是凭他证。而事实上,双方办理过户手续的受理日为XX年7月10日,而取得他证的日期为XX年7月27日,因此黄先生认为徐小姐应在XX年7月20日付款,并以此认为徐小姐违约,要求其承担违约责任的依据不足,不应当得到法院的支持。
其次,根据双方签订的补充协议的约定,黄先生要求徐小姐承担总房价30%违约金的前提条件是解除本协议,可现在双方已进行了过户交易,且黄先生不要求解除协议,这些同协议的约定是不相符的。所以,黄先生据补充协议要求徐小姐支付违约金的诉讼请求,也是与法无据的,根本无法得到法院的支持。
判决:
在庭审中,徐小姐也考虑到实际上已延迟付款,故愿意依照补充协议的约定,以未付款的万分之三的计算方式适当补偿黄先生,也是与法不悖的。最终法院没有支持黄先生要求徐小姐支付总房价30%、1.95万元违约金的诉讼请求,仅判决徐小姐支付以未付款日万分之三的金额补偿黄先生。
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